世茂地產:以被并購者的方式“奪命狂奔”,會成為下一個泰禾福晟嗎?

世茂,這家排名前十的閩系地產公司,并購千億福晟后,正開始有些迫不及待。

近日,世茂福晟品牌成立后,掌舵人世茂海峽總裁呂翼隨即表示:沒有多少時間了,1月份就要開干。

同時,世茂地產停牌,準備在股價高位進行配股融資。

在一系列的收并購后,世茂能否順利著陸,受行業極大關注。

世茂是“一步登天”還是步被并購者后塵?從“交房危機”頻現,資金壓力不斷增強這些事實上,我們可以看出一些問題。



01 后端:多項目“交房危機”頻現


在前端瘋狂掃貨,世茂的后端大本營卻亂了陣腳,多地的房地產開發項目頻陷危機。

世茂在合肥、廈門、濟南等地的項目在竣工、交房的過程中出現了不同程度的違規或業主維權糾紛。

廈門世茂御海墅項目本應于19年3月份交付的高層樓盤,至今仍有200余戶未收房,甚至有百余戶業主寧愿“無息退房”。(業主已支付利息金額20余萬)

據該項目業主回憶,世茂御海墅02-1-B#300套住宅開盤當日(2017年5月),開發商就存在疑似“捂盤惜售”的做法。當天顯示售罄的房源,幾個月后卻出現在銷售員的微信朋友圈。

另外,世茂御海墅02-1-B#,備案顯示的是精裝房,結果變成簡裝房。

不僅如此,世茂御海墅甚至還綁定車位捆綁銷售,銷售人員直接表示不買車位就不能買房,而車位的售價更是叫到了51萬至69萬不等。在山東淄博,也出現捆綁銷售現象,世茂金洲府甚至因違規捆綁銷售,被桓臺縣房管局直接喊話:該查處查處,該查封查封!

除了捆綁銷售,世茂多處項目被爆出質量問題

在合肥,本應在11月30日交房的世茂國風,因為存在工程質量、噪聲污染等問題次引發業主維權。相關部門也未通過竣工驗收,小區整體也延期交付。業主投訴稱,臨近交房的時候,因為下雨,可以看到小區室內墻體、地下室多處出現漏水情況。開發商并沒有完全從根源解決問題,而是只用膩子粉簡單修補了下。

除了世茂國風,連最高端的別墅世茂翡翠首府也不例外。

19年年初有業主反映,自己500萬購置的別墅質量奇差,漏水、大面積空鼓、地下車庫入戶門鎖毀壞等等眾多問題,讓裝修師傅都不敢接活。

而福州世茂璀璨天城的業主,在2019年10月份也曾反映過,自己300萬買的新房,交房時卻發現主臥室天花板開裂,滲水長度約8米。地板滲水開裂到另外兩套單元1403和1504。反映出現滲水問題的業主不在少數。


02 前端:瘋狂掃貨,暗存隱患

2019年年初,世茂集團總裁許世壇表示:“2019年將有70%以上的土儲來自于并購”。而世茂也確實這么做了,世茂新增土地60幅,權益計容面積達1412萬平方米。其中有900萬平方米是以收并購方式獲取,占比約70%。這意味著世茂僅在半年內就基本完成了收并購項目占比的全年目標。

2020年新年伊始,世茂保持收并購的慣性,迅速與福晟達成合作,看中的是福晟1000億的物業貨值和3000億的大灣區舊改項目以及福晟旗下福建六建,合作后全部交給世茂海峽操盤。

不過,世茂收購的并非全是“干凈”的資產,也存在個別瑕疵項目。

2019年,在世茂收購粵泰股份的項目中,廣州天鵝灣二期項目、嘉盛項目、中浩豐項目等均因債務訴訟被凍結、查封或輪候查封,截至上述項目轉讓時,債務訴訟剩余本金余額合計約45.16億元。

同時,今年和福晟合作的項目似乎也沒世茂想象中的優質

據自媒體雪貝財經,在大灣區項目中,福晟在核心區域深圳已無控盤項目,此前拿下的三個城市更新項目在2019年9月份就已出售。剩余項目布局在中山、惠州及佛山,但更多是商住性質,去化率較低。

而福晟旗下的代建公司福建六建集團,從財務報表上看,這家企業雖在近三年均有少許盈利,但是,其主要客戶并不穩定,且毛利較低,同時長期存在集團內規模不小的關聯交易。

此外,福晟的地,拿的都不便宜。而且由于項目多次質押與擔保,債股權結構錯綜復雜,需要強大的法律和資本團隊進行大量的工作。

和福晟這次至少千億級別合作,對于要占股權大頭的世茂來說,憑當前的賬面實力要想“吞下去”并不容易。2019年半年報顯示,世茂賬面的資金及受限制現金合計522.34億元,但短期有息負債也達到320.56億元。

再加上去年的瘋狂掃貨,世茂財務壓力也不斷增高。


03 財務:負債率增高,資金壓力凸顯

世茂規模擴張的背后正是源于大規模的并購,壓力也隨之而來。

財報數據顯示,2019年上半年世茂負債總額約3407億元,同比增長32.5%。其中,流動負債總額約2143億元(占比總負債的7成以上),同比增長39%,非流動負債總額約903.88億元,同比增長19.12%。

世茂房地產資產負債率由2017年的68.54%上升至2019年上半年的72.25%。

另外值得注意的是,2019上半年,世茂償債支出高達212億元。但有趣的是,負債率反倒變高。

原因很簡單,還錢同時,更大規模借錢。而在近日世茂房地產發布的一則公告,難掩世茂高額的資金需求。

1月17日早間,世茂房地產控股有限公司發布公告稱,自2020年1月17日上午9時04分起于香港聯合交易所有限公司短暫停止買賣,以待刊發有關公司可能根據一般授權發行股份交易的內幕消息的公告。據騰訊證券報道,此次世茂房地產尋求在配售至多1.25億股股份,融資額至多為4.8億美元,股票發行價格區間在每股29.38-30.38港元,較前一日收盤價32.1折價8.47%-5.36%。

世茂地產在股價高位配股融資,能否得到資本市場認同,還需要市場驗證。


04 歷史鏡鑒

內房企多以地域來劃分派別,包括粵系、閩系、浙系、京津系等等,其中,閩系房企多以生猛著稱,通常伴隨著急速的規模擴張,走出了世茂房地產、陽光城、旭輝、正榮、融信、泰禾、寶龍等全國性知名房企。

前幾年快速崛起的閩系房企在2019年遇到了不少坎坷,泰禾銷售不振股權被凍結、正榮高管陸續離職、禹洲地產大規模發高成本美元債,以及此次福晟集團的危機。激進擴張背后所帶來的問題也許并不如想象中那么輕松。

福晟以“黑馬”的形象出現在業界,是在2015年以后。彼時,福晟認為新一輪收并購的春天要來了,當機立斷,成立“拿地飛虎隊”。在接下來兩年多時間里,福晟共簽下107個項目,總建筑面積達5500萬㎡,項目貨值達8100億元。福晟更是喊出2020年突破1300億的口號。

2018年,原本火熱的房地產市場,遭遇調控重拳,市場迅速轉冷,福晟的項目出現去化難題,讓原本緊張的資金難題,迅速開始惡化。

2019年,福晟集團的全口徑銷售額為630.2億元,排名55,與2018年幾乎持平。并購耗費了大量資金,而銷售回款水平卻似乎難以支撐公司的千億夢,資金壓力倍增。數據顯示,截至2019年6月,公司賬面資金僅為72.91億元,而短期債務則高到443.47億元。

福晟創始人潘偉明曾經常說的一句話是:“什么小而美,小就沒了”。因此他一直想做大規模。可步子邁的大了,風險隨之而來

一家曾經冉冉而起的黑馬房企,終究還是成為他人規模發展的“嫁衣”。

過去多年以來,頭部房企的成功都得益于加杠桿。今年底部加杠桿抄底,明年轉暖回款大掙。

然而在大環境下,市場能否轉暖仍充滿眾多不確定因素,萬一樓市不能轉暖,對世茂來說面臨的可是3407億的債務。

鏡鑒永遠值得回顧。

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